Вариант 15: теория 15, 35, задача 15.3

  • ID: 09160 
  • 16 страниц

Содержание:


15. Классификация принципов оценки недвижимости. Принципы, основанные на представлениях пользователя

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (рис. 1).

[image]

Рис. 1. Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязи

В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее значение. В общем, принципы отражают только направление, тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их точную реакцию. Рассмотрим кратко сущность принципов по классификационным группам.

1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

2. Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью.

3. Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

4. Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли).

5. Принцип вклада. Вклад — это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад — это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.