Шифр 42: вопросы 23, 28, задачи 48, 57. Методы расчета стоимости улучшений (полной восстановительной стоимости), применяемые в рамках затратного подхода

  • ID: 39265 
  • 10 страниц

Содержание:


23. Методы расчета стоимости улучшений (полной восстановительной стоимости), применяемые в рамках затратного подхода.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

[image]

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого зданияосновано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек [2, c.95].

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

Косвенные затраты – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.