Вопросы 21, 26, задачи 46, 55. Содержание основных разделов плана оценки недвижимости

  • ID: 31865 
  • 18 страниц

Содержание:


21. Содержание основных разделов плана оценки недвижимости

В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д.. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

26. Метод разбиения на виды износа

Существует несколько методов расчета износа, как общей потери стоимости объекта под влиянием действия различных факторов. Основных метода два: метод разбивки и метод оставшегося срока экономической жизни.

Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ.

Задача 46

Определите с помощью затратного подхода стоимость дачи, если:

– площадь дома – 115 м2;

– стоимость 1 м2 здания – 12000 руб.;

– площадь гаража – 60 м2;

– стоимость 1 м2 гаража – 7800 руб.;

– стоимость всех других сооружений на даче – 28000 руб.;

– неустранимый физический износ дачи – 9500 руб.;

– устранимый физический износ – 12000 руб.;

– устранимое функциональное устаревание – 8500 руб.;

– рыночная стоимость земельного участка – 35000 руб.

Решение:

С помощью затратного подхода стоимость объекта недвижимости можно определить по формуле:

Задача 55

Определите доход, относимый к зданию и земле (данные по объектам доходной недвижимости приведены в таблице).

Результаты расчета дохода, относимого к земле и зданию, оформите в таблице:

Показатель Офисное здание Торговый центр Проект по застройке жилья

1 2 3 4

Стоимость застройки, руб. 577000 721500 450000

Годовой валовой доход, руб. 150000 250000 100000

Поправка на недоиспользование и потери при сборке, руб. 20000 25000 5000

Прочий доход, руб. 50000 10000 3000

Действительный валовой доход

Операционные расходы, руб. 50000 120000 30000

Резерв на замещение, руб. 5000 10000 3000

Чистый операционный доход

Коэффициент капитализации для здания, % 13 14 13,2

Коэффициент капитализации для земли, % 12 12 12

Доход, относимый к зданию, руб.

Чистый остаточный доход

Стоимость земли при коэффициенте капитализации 12%, руб.

Сделайте выводы.

Решение: