Вариант 4. Затратный метод. Метод сравнения продаж . Доходный метод

  • ID: 12003 
  • 10 страниц

Содержание:


Задача №1. Затратный метод

Оценить недвижимость затратным методом.

Исходные данные:

Площадь земельного участка равна 4200 м2.

Ставка земельного налога за 1 м2 = 28,2 ден. ед.

Таблица 1.1 – Данные для расчета восстановительной стоимости здания

затратным методом (прямых затрат)

Таблица 1.2 – Данные для определения физического износа здания

Таблица 1.3 – Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Решение

На первом этапе определяется стоимость земельного участка.

V=S*N*n (1.1)

где S – площадь земельного участка;

N – цена 1 м2;

n – ставка налога на землю.

V = 4200*28,2*200=23688000 ден. ед.

На втором этапе – определение восстановительной стоимости оцениваемо объекта.

Таблица 1.4 – Расчет стоимости главного сооружения

Далее определим совокупный износ здания по формуле:

[image] (1.2)

Таблица 1.5 – Расчет совокупного износа

СИ=1481,2/100=14,8 ден.ед.

На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль.

ПП=0,3*4099615=1229885 ден.ед.

На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости.

Стоимость недвижимости = 8375788 – 14,8 + 23688000 + 1229885 =33293658,2 ден.ед.

2. Задача №2. Метод сравнения продаж (аналоговый метод)

Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

-при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%;

-стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичным;

-при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;

-стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

-стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Таблица 2.1 - Исходные данные

Оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков.

Решение

Таблица 2.2 – расчет стоимости гаража методом сравнения продаж

1. Величина корректировки по площади объектов.

№1: (380-210)/50*1=+3,4%

№2: (380-400)/50=-4,0%

№3: (380-500)/50=-2,4%

№4: (380-250)/50=+2,6%

2. Величина корректировки по расстоянию от заправки

№2: (8-3)*0,8=+4,0%

№3: (1-3)*0,8=-1,6%